¿Qué es el seguro hipotecario y cómo funciona?
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El seguro hipotecario reduce el riesgo del prestamista de hacerle un préstamo, para que usted pueda calificar para un préstamo que tal vez no podría obtener de otro modo.
Por lo general, los prestatarios que hacen un pago inicial de menos del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda deben pagar un seguro hipotecario. Además, generalmente se requiere un seguro hipotecario para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA, por sus siglas en inglés). El seguro hipotecario reduce el riesgo del prestamista de hacerle un préstamo, para que usted pueda calificar para un préstamo que tal vez no podría obtener de otro modo. Sin embargo, esto aumenta el costo de su préstamo. Si se le exige pagar un seguro hipotecario, este se incluye en el pago mensual total que usted le hace a su prestamista, sus costos de cierre, o ambos.
¿El seguro hipotecario protege al prestamista o al prestatario?
El seguro hipotecario, sin importar de qué tipo sea, protege al prestamista, no a usted, en el caso de que usted se atrase con sus pagos. Si usted se atrasa, su puntaje crediticio puede verse afectado y puede perder su vivienda mediante una ejecución hipotecaria. Entonces, en el peor de los casos, suponiendo que su propiedad se venda a través de una ejecución hipotecaria y la venta no sea suficiente para cubrir el saldo de su hipoteca en su totalidad, el seguro hipotecario cubrirá la diferencia para que se le reembolse el monto completo a la compañía que tiene su hipoteca.
Existen varios tipos de préstamos diferentes con pagos iniciales bajos disponibles para los prestatarios. Dependiendo del tipo de préstamo que obtenga, pagará el seguro hipotecario de diferentes maneras.
Tipos de préstamos y seguros hipotecarios
Préstamo convencional
Si usted obtiene un préstamo convencional (en inglés), su prestamista puede obtener un seguro hipotecario de una compañía privada. Las tasas de los seguros hipotecarios privados (PMI, por sus siglas en inglés) varían según el monto del pago inicial y el puntaje crediticio, pero en general son más económicas que las tasas de la FHA para prestamistas con buen crédito. La mayoría de los seguros hipotecarios privados se pagan mensualmente y no requieren un pago inicial o requieren uno muy bajo en el momento del cierre. En ciertos casos, usted puede cancelar su PMI.
Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés)
Si obtiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) (en inglés), sus primas del seguro hipotecario se pagan a la FHA. Se requiere un seguro de hipoteca FHA para todos los préstamos de la FHA. Estos cuestan lo mismo sin importar cuál sea su puntaje crediticio, y solo aumentan un poco de precio para los pagos iniciales de menos del cinco por ciento. El seguro hipotecario de la FHA incluye tanto un costo inicial, que se paga como parte de sus costos de cierre, y un costo mensual que se incluye en su pago mensual.
Si no tiene suficiente efectivo disponible para pagar la tasa inicial, se le permite transferir la tasa a su hipoteca en lugar de pagar el costo de su bolsillo. Si lo hace, el monto y el costo general de su préstamo aumentan.
Préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA, por sus siglas en inglés)
Si usted obtiene un préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) (en inglés), el programa es similar al de la Administración Federal de Vivienda, pero generalmente más económico. Usted paga el seguro en el momento del cierre y como parte de su pago mensual. Al igual que con los préstamos de la FHA, puede transferir la porción inicial de la prima del seguro a su hipoteca en lugar de pagarlo de su bolsillo, pero al hacerlo aumenta tanto el monto de su préstamo como sus costos totales.
Préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés)
Si usted obtiene un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) (en inglés), la garantía del VA reemplaza el seguro hipotecario y funciona de manera similar. Con los préstamos respaldados por el VA, que son préstamos diseñados para miembros de las fuerzas armadas, veteranos y sus familias, no hay una prima mensual de seguro hipotecario. Sin embargo, usted paga una “tasa de financiación” inicial. El monto de esa tasa (en inglés) varía según:
- Su tipo de servicio militar
- El monto de su pago inicial
- Su estado de discapacidad
- Si usted está comprando una vivienda o refinanciándola
- Si este es su primer préstamo del VA o si ha tenido un préstamo del VA anteriormente
Al igual que los préstamos de la FHA y el USDA, puede transferir la tasa inicial a su hipoteca en lugar de pagarla de su bolsillo, pero al hacerlo aumenta tanto el monto de su préstamo como sus costos totales.
Tenga cuidado con las segundas hipotecas “concatenadas”
Como alternativa para un seguro hipotecario, algunos prestamistas pueden ofrecer lo que se conoce como una segunda hipoteca “concatenada”.
Es posible que esta opción se publicite como más económica, pero eso no significa que realmente lo sea. Siempre debe comparar el costo total antes de tomar una decisión final. Obtenga más información sobre las segundas hipotecas concatenadas.
Cómo obtener ayuda
Si se ha retrasado en el pago de su hipoteca, o tiene dificultades para efectuar los pagos, puede utilizar la herramienta del CFPB Encuentre un asesor (en inglés) para obtener una lista de agencias de asesoramiento de vivienda en su área que están aprobadas por el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD, por sus siglas en inglés). También puede llamar a la línea directa HOPE™, las 24 horas del día, los siete días de la semana, al (888) 995-HOPE (4673).