Comprenda los diferentes tipos de préstamos disponibles
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No todos los préstamos hipotecarios son iguales. Saber qué tipo de préstamo es el más apropiado para su situación le prepara para hablar con los prestamistas y obtener el mejor arreglo.
Un préstamo tiene tres elementos:
1. Tipo de préstamo
Programa convencional, gubernamental o especial
Los préstamos hipotecarios se organizan en categorías en función del importe del préstamo y de si forman parte de un programa gubernamental.
Esta elección afecta a:
- Cuánto necesita para el pago inicial
- El costo total de su préstamo, incluidos los intereses y el seguro hipotecario
- Cuánto puede pedir prestado y el rango de precios de la vivienda que puede considerar
Lo que hay que saber
Elegir el tipo de préstamo adecuado
Cada tipo de préstamo está diseñado para diferentes situaciones. A veces, solo un tipo de préstamo se adapta a su situación. Si varias opciones se ajustan a su situación, pruebe escenarios y pida a los prestamistas que proporcionen varias cotizaciones para que pueda ver qué tipo ofrece la mejor oferta en general.
Convencional
- La mayoría de los préstamos
- Por lo general, cuestan menos que los préstamos de la FHA, pero pueden ser más difíciles de obtener.
Encuentre detalles sobre los préstamos convencionales
Gobierno
- FHA: Pago inicial bajo, disponible para aquellos con puntajes crediticios más bajos
- VA: Para veteranos, miembros de las fuerzas armadas o cónyuges sobrevivientes
- USDA: Para prestatarios de ingresos bajos o medios en áreas rurales
Programas especiales
- Agencias de vivienda estatales o locales: Pueden estar disponibles para prestatarios con ingresos bajos o medios, compradores de vivienda por primera vez o empleados de la administración pública.
- Programas de crédito para fines especiales: Préstamos de prestamistas privados o prestatarios de ingresos bajos o medios, generalmente en comunidades específicas.
Encuentre detalles sobre los préstamos de la FHA
Encuentre detalles sobre préstamos del VA, del USDA y programas especiales
2. Plazo del préstamo
30 años, 15 años u otros
El plazo de su préstamo es el tiempo que tiene para devolverlo.
Esta elección afecta a:
- Su pago mensual de capital e intereses
- Su tasa de interés
- Cuánto interés paga durante la vigencia del préstamo
Compare sus opciones de plazos de préstamo
| Plazo más corto (15 años) | Plazo más largo (30 años) |
|---|---|
🔴 Pagos mensuales más altos |
🟢 Lower monthly payments |
🟢 Tasas de interés normalmente más bajas |
🔴 Tasas de interés normalmente más altas |
🟢 Menor costo total |
🔴 Mayor costo total |
Lo que hay que saber
Los plazos de préstamo más cortos suelen suponer un ahorro global en general, pero tienen pagos mensuales más altos.
Hay dos razones por las que los plazos más cortos pueden ahorrarle dinero:
- Pide dinero prestado y paga intereses durante menos tiempo.
- La tasa de interés suele ser más baja, hasta en un punto porcentual completo
Sin embargo, mucho depende de los detalles: exactamente cuánto más bajos son los costos de interés y cuánto más altos podrían ser los pagos mensuales, depende de los términos del préstamo que esté considerando, así como de la tasa de interés. Las tasas varían entre los prestamistas, especialmente para plazos más cortos. Explore las tasas de interés de los diferentes plazos de los préstamos (en inglés) para saber si está obteniendo una buena oferta. Siempre compare las propuestas oficiales de préstamos, llamadas estimaciones de préstamo, antes de tomar una decisión.
3. Tipo de tasa de interés
Tasa fija o tasa ajustable
Existen dos tipos básicos de tasas de interés: fijas y ajustables.
Esta elección afecta a:
- Si su tasa de interés puede cambiar
- Si su pago mensual de capital e intereses puede cambiar y su monto
- Cuánto interés paga durante la vigencia del préstamo
Compare sus opciones de tasas de interés
| Tasa fija | Tasa de interés ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) |
|---|---|
🟢 Menor riesgo, sin sorpresas |
🔴 Mayor riesgo, incertidumbre |
🔴 Tasa de interés más alta |
🟢 Tasa de interés inicial más baja |
La tarifa no cambia |
Después de un período fijo inicial, la tasa puede aumentar o disminuir en función del mercado |
Los pagos mensuales de capital e intereses siguen siendo los mismos |
Los pagos mensuales de capital e intereses pueden aumentar o disminuir con el tiempo |
2008-2022: Elegido por el 85-95% de los compradores |
2008-2022: Elegido por el 5-15% de los compradores |
Lo que hay que saber
Considere cuidadosamente qué tipo de tasa de interés tiene sentido para su situación. Consulta las diferencias entre un préstamo hipotecario de tasa de interés fija y un préstamo hipotecario de tasa de interés adjustable.
Hipotecas con tasa de interés fija
La mayoría de los prestatarios eligen hipotecas de tasa fija. Es más probable que sus pagos mensuales sean estables con un préstamo de tasa fija, por lo que es posible que prefiera esta opción si valora la certeza sobre los costos de su préstamo a largo plazo. Con un préstamo de tasa fija, la tasa de interés y el pago mensual de capital e intereses siguen siendo los mismos. Su pago mensual total aún puede cambiar, por ejemplo, si sus impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda o seguro hipotecario aumentan o disminuyen.
Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)
La mayoría de las ARM tienen dos períodos. Durante el primer período introductorio, su tasa de interés es fija y no varía. Durante el segundo período, su tasa sube y baja regularmente en función de la evolución del mercado. Esto significa que su pago mensual de capital e intereses podría aumentar significativamente, incluso el doble. Revise cómo cambian las tarifas ajustables. Algunas ARM incluyen tasas máximas, que son límites a cuánto se pueden ajustar las tarifas. Obtenga más información sobre las tasas máximas de las ARM.
Las ARM ofrecen menos previsibilidad, pero podrían ser más económicas a corto plazo. Es posible que desee considerar esta opción si, por ejemplo, planea mudarse de nuevo dentro del período fijo inicial de una ARM. En este caso, los futuros ajustes de tarifas no le afectan. Sin embargo, si termina quedándose en su casa más tiempo del esperado, podría terminar pagando mucho más. Revise lo que debe tener en cuenta al considerar una ARM y consulte nuestro Manual del consumidor sobre hipotecas con tasa de interés ajustable .
Explore las tasas para diferentes tipos de tasas de interés (en inglés) y vea por sí mismo cómo se compara la tasa de interés inicial de una ARM con la tasa de una hipoteca de tasa fija.
Los préstamos están sujetos a la regulación gubernamental
Por lo general, su prestamista debe documentar y verificar sus ingresos, empleo, activos, deudas e historial crediticio para determinar si tiene la capacidad de pagar el préstamo. Si su prestamista hace esto y el préstamo sigue ciertos criterios, puede llamarse “hipoteca calificada”. Las “hipotecas no calificadas” pueden ser más riesgosas o costosas y se utilizan cuando los préstamos tienen características únicas que los hacen inelegibles para ser una hipoteca calificada. Estos préstamos a veces se comercializan para prestatarios que trabajan por cuenta propia o prestatarios sin números de Seguro Social.
Cómo evitar dificultades
Compruebe si hay características de riesgo
Tenga cuidado si un préstamo tiene características que podrían sorprenderle en el futuro. ¿El préstamo tiene una multa por pago adelantado, un pago global, amortización negativa, o es un préstamo de solo intereses? Si alguna de estas características está incluida en el préstamo, pregúntele al agente de préstamos por qué. Pídale al prestamista que le dé otra estimación de préstamo para un préstamo sin esa característica, para que pueda ver la diferencia en los costos de un préstamo con menos riesgo para usted.